Nájem vs hypotéka 2026 – vyplatí se koupit, nebo bydlet v nájmu?

Orientační výpočet anuitní splátky: 1 000 000 Kč na 30 let stojí při sazbě 4 % ≈ 4 774 Kč, při 5 % ≈ 5 368 Kč a při 6 % ≈ 5 996 Kč měsíčně. Aktuální sazby zjistíte u bank; tady dosazujeme mediánové ceny bytů 2+kk.

• Praha, 2+kk za 8 912 250 Kč: vlastní zdroje 20 % = 1 782 450 Kč, úvěr 7 129 800 Kč, splátka při 5 % p. a. na 30 let ≈ 38 273 Kč měsíčně (při 4 % ≈ 34 038 Kč, při 6 % ≈ 42 750 Kč).
• Brno, 2+kk za 7 500 000 Kč: vlastní zdroje 20 % = 1 500 000 Kč, úvěr 6 000 000 Kč, splátka při 5 % p. a. na 30 let ≈ 32 208 Kč měsíčně (při 4 % ≈ 28 644 Kč, při 6 % ≈ 35 976 Kč).

K splátce připočítejte fond oprav a služby (2–4 tis.), pojištění a daň z nemovitosti (stovky korun) a opravy (odhadem 1 % ceny ročně). Naopak splátka obsahuje i splácení jistiny – „spoření do bytu“.

Koupě dává smysl, když plánujete v bytě zůstat 7+ let, máte 20 % vlastních zdrojů plus rezervu a splátka nepřesáhne 40 % čistého příjmu. Poměr ceny k nájmu do 20 let (výnos nad 5 %) je pro koupi příznivý; nad 25–30 let (Praha 1, 2) spíš pro nájem.

Nájem dává smysl, když nevíte, kde budete za 3 roky, chcete flexibilitu nebo je rozdíl mezi splátkou a nájmem tak velký, že ho investováním rozdílu pokryjete. Nájem v Praze roste, ale splátka fixované hypotéky ne – a to je hlavní argument pro koupi v dlouhém horizontu.

Praktický test: vezměte tabulku výše pro svou dispozici. Když je „let nájmu“ pod 20 a máte vlastní zdroje, počítejte koupi; nad 25 si spočítejte, co udělá rozdíl splátky a nájmu investovaný na 7 % ročně.