Jak prodat byt bez realitky 2026 – postup a jak nastavit cenu
Provize realitní kanceláře je obvykle 2–5 % z ceny + DPH: u pražského bytu za medián 9 760 000 Kč je to 354 288 Kč a víc. Prodat byt sami zvládnete za 2–3 měsíce – potřebujete správnou cenu (medián je 164 866 Kč/m² v Praze), dobré fotky, inzerci napříč portály a právníka na smlouvu a úschovu.
Čísla jsou živá z naší databáze nabídek Sreality, Bezrealitky, RE/MAX, reas.cz a majitelů (duplicity sloučené, přepočet každou hodinu); text aktualizován 26. 9. 2026. Mediány, ne průměry – jeden luxusní byt je nezkreslí.
1. Nastavte cenu podle dat, ne podle pocitu
Nejčastější chyba prodávajících je cena nad trhem: byt pak visí měsíce a nakonec se prodá níž, než kdyby byl naceněn správně. Mediánová doba na trhu je v Praze 53 dní, v ČR 59 dní – a 1 342 pražských nabídek už muselo zlevnit.
- Zjistěte medián za m² pro svou dispozici a část: Praha, Brno, ostatní města.
- Najděte 5–10 srovnatelných bytů v okolí (stejná dispozice, stav, patro) a podívejte se, jak dlouho visí a jestli zlevnily – u každého bytu ukazujeme historii ceny.
- Naceňte 2–4 % nad tím, za co chcete reálně prodat – prostor pro vyjednávání, ne víc.
Pražský trh právě teď (prodej bytů)
5 408 nabídek bez duplicit, stav 26. 9. 2026
Medián ceny
9 760 000 Kč
polovina nabídek 7 650 000 Kč – 13 800 000 Kč
Medián za m²
164 866 Kč/m²
Nabídek
5 408
565 nových za 7 dní
Doba na trhu
53 dní
medián od prvního zveřejnění
Zlevněno
1 342
nabídek pod svou první cenou
Přímo od majitele
12 %
podíl nabídek bez realitní kanceláře
2. Fotky, popis a inzerce zdarma
- Fotky: uklizený byt, denní světlo, širokoúhlý objektiv, 12–20 fotek včetně půdorysu. Špatné fotky stojí víc než fotograf (2–4 tis. Kč).
- Popis: dispozice, plocha, patro, výtah, orientace, stav, fond oprav, energie (PENB je povinný), co je v ceně. Bez superlativů, s čísly.
- Kde inzerovat: na MakléřBotu zdarma (inzerát projde kontrolou a zobrazí se všem, kdo hledají ve vaší části, včetně hlídacích psů) a na Bezrealitky; Sreality umožňují inzerci soukromníků za poplatek.
- Prohlídky: hromadné termíny (2 odpoledne v týdnu) šetří čas a vytvářejí poptávku. Připravte výpis z LV, PENB, poslední vyúčtování a stanovy SVJ.
3. Rezervace, kupní smlouva, úschova, katastr
- Rezervační smlouva s kupujícím (záloha 50–200 tis.) a lhůtou na hypotéku 3–4 týdny.
- Kupní smlouva od advokáta (8–15 tis. Kč) – nikdy nepoužívejte vzor z internetu, chyba vás může stát celý byt.
- Úschova kupní ceny (advokátní, notářská nebo bankovní; 3–8 tis. Kč): peníze se vám uvolní po zápisu nového vlastníka.
- Návrh na vklad do katastru (2 000 Kč), rozhodnutí do 30 dnů. Pak předávací protokol se stavy měřičů a převod energií.
- Daně: příjem z prodeje je osvobozen po 10 letech vlastnictví (5 let u bytů nabytých do konce 2020) nebo při použití na vlastní bydlení; jinak se daní 15 %. Daň z nabytí kupující neplatí (zrušena).
Mediánové ceny v Praze podle dispozice
Odrazový bod pro nacenění; pro ostatní města viz Ceny bytů v ČR
| Dispozice | Nabídek | Medián ceny | Kč/m² |
|---|---|---|---|
| 1+kk | 746 | 6 450 000 Kč | 198 889 Kč/m² |
| 1+1 | 152 | 6 775 000 Kč | 164 412 Kč/m² |
| 2+kk | 1 550 | 8 912 250 Kč | 171 429 Kč/m² |
| 2+1 | 392 | 8 500 000 Kč | 147 649 Kč/m² |
| 3+kk | 1 202 | 12 990 000 Kč | 163 032 Kč/m² |
| 3+1 | 563 | 9 590 000 Kč | 131 774 Kč/m² |
| 4+kk | 503 | 18 300 000 Kč | 163 433 Kč/m² |
| 4+1 | 123 | 12 995 000 Kč | 135 565 Kč/m² |
| 5+ | 130 | 24 990 000 Kč | 156 559 Kč/m² |
Kdy realitku přece jen vzít
- Nemáte čas na prohlídky a komunikaci (počítejte s 20–40 zájemci).
- Byt má právní vadu (věcné břemeno, exekuce, nevypořádané SJM) – tam potřebujete hlavně právníka, ne makléře.
- Prodáváte na dálku. I tak jde najít makléře za fixní odměnu místo procent.
Časté otázky
Kolik ušetřím prodejem bez realitky?
Provize je obvykle 2–5 % + DPH; u bytu za 9 760 000 Kč (pražský medián) tedy 236 192 Kč až 590 480 Kč. Náklady na právníka, úschovu a katastr jsou 15–25 tisíc.
Jak zjistím, za kolik byt prodat?
Podle mediánu za m² pro dispozici a část (v Praze 164 866 Kč/m²), srovnatelných bytů v okolí a jejich doby na trhu. Naceňte 2–4 % nad cílovou cenou, ne víc.
Musím mít PENB?
Ano, průkaz energetické náročnosti je povinný už při inzerci (uvádí se třída) a při podpisu smlouvy. Bez něj hrozí pokuta.
Jak dlouho prodej trvá?
Medián doby na trhu je v Praze 53 dní; pak 6–10 týdnů na hypotéku kupujícího, smlouvy, úschovu a katastr. Správně naceněný byt je prodaný do 2–3 měsíců.
Platím z prodeje daň?
Ne, pokud jste byt vlastnili 10 let (5 let při nabytí do konce 2020), bydleli v něm 2 roky před prodejem, nebo peníze do roka použijete na vlastní bydlení. Jinak 15 % z rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou.
Kde inzerovat byt zdarma?
Na MakléřBotu (inzerát zdarma pro majitele, zobrazí se v aplikaci i na webu a spustí hlídací psy zájemců) a na Bezrealitky. Sreality účtují soukromým inzerentům poplatek.